Tri instituta koja se kod kupoprodaje nekretnina najčešće miješaju
U pregovorima oko kupnje nekretnine gotovo se redovito spominje kapara, a stranke pod time najčešće podrazumijevaju pravo da se predomisle uz gubitak uplaćenog iznosa. To je najraširenija zabluda u prometu nekretnina. Kapara sama po sebi ne daje pravo na odustanak od ugovora - ona ga, naprotiv, dodatno učvršćuje. Pravo na odustanak daje odustatnina, a treći institut, ugovorna kazna, ima opet posve drukčiju ulogu.
Kapara
Kapara je novčani iznos ili druga zamjenjiva stvar koju jedna strana pri sklapanju ugovora daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen. Ako nije drukčije ugovoreno, ugovor se smatra sklopljenim u trenutku kad je kapara dana. Pri urednom ispunjenju ugovora kapara se uračunava u ispunjenje obveze ili se vraća. Da bi uplaćeni iznos uopće bio kapara, to mora biti izrijekom ugovoreno.
Što se događa ako ugovor ne bude ispunjen
Prava iz kapare ima samo strana koja nije odgovorna za neispunjenje, i to kao pravo izbora. Ako je za neispunjenje odgovoran kupac koji je dao kaparu, prodavatelj može tražiti ispunjenje ugovora ako je još moguće, ili naknadu štete uz uračunavanje odnosno vraćanje kapare, ili se jednostavno zadovoljiti primljenom kaparom.
Ako je za neispunjenje odgovoran prodavatelj koji je kaparu primio, kupac može tražiti ispunjenje ugovora, ili naknadu štete uz vraćanje kapare, ili vraćanje dvostruke kapare.
Kod djelomičnog ispunjenja vjerovnik ne može zadržati kaparu, nego može tražiti ispunjenje ostatka obveze i naknadu štete zbog zakašnjenja, odnosno naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, uz uračunavanje kapare. Ako je ugovor raskinut sporazumom stranaka, pravila o kapari se ne primjenjuju i kapara se vraća.
Koliko kapara smije iznositi
Zakon ne propisuje najviši iznos kapare, ali strana koja kaparu gubi ili je dužna vratiti dvostruko može od suda tražiti sniženje prekomjerne kapare. Sud pritom uzima u obzir odnos iznosa kapare i vrijednosti predmeta ugovora te visinu stvarno pretrpljene štete. U sudskoj se praksi kao orijentir navodi da kapara u pravilu ne bi trebala prelaziti oko 10 % ugovorene cijene - riječ je o orijentiru iz prakse, a ne o zakonskom ograničenju.
Odustatnina
Odustatnina je iznos koji se pri sklapanju ugovora obećava, a daje se tek ako strana doista odustane od ugovora. Njezina je svrha upravo suprotna svrsi kapare: ona ugovornoj strani daje pravo izbora - ispuniti ugovor ili odustati i platiti dogovoreni iznos.
Odustatnina se mora dati istodobno s izjavom o odustanku. Kad strana izjavi da će dati odustatninu, ona više ne može zahtijevati ispunjenje ugovora. Za razliku od kapare, krivnja za neispunjenje ovdje nije bitna.
Kapara ugovorena kao odustatnina
Dva se instituta mogu i spojiti. Ako je uz kaparu izrijekom ugovoreno pravo na odustanak od ugovora, kapara se smatra odustatninom i svaka strana može odustati: davatelj gubi kaparu, a primatelj je vraća u dvostrukom iznosu. Tada od ugovora može odustati i strana koja je za neispunjenje kriva. Upravo to stranke najčešće misle kad ugovaraju kaparu, ali ako pravo na odustanak nije izrijekom napisano, taj učinak izostaje.
Ugovorna kazna
Ugovornom kaznom vjerovnik i dužnik ugovaraju iznos koji će dužnik platiti ako svoju obvezu ne ispuni, ispuni je sa zakašnjenjem ili je ispuni neuredno.
Za kupoprodaju nekretnine ključno je jedno ograničenje: ugovorna kazna ne može biti ugovorena za novčane obveze. Kupčeva obveza plaćanja cijene je novčana, pa se za zakašnjenje s plaćanjem ne može ugovoriti ugovorna kazna - u tom slučaju teku zatezne kamate. Ugovorna kazna smisleno dolazi u obzir za nenovčane obveze, primjerice za prodavateljevo zakašnjenje s predajom posjeda, iseljenjem, brisanjem tereta ili predajom tabularne izjave.
Vjerovnik ne može istodobno tražiti ispunjenje obveze i ugovornu kaznu ugovorenu za neispunjenje, ali kod kazne ugovorene za zakašnjenje može tražiti oboje. Ako je pretrpljena šteta veća od iznosa kazne, razlika se može zahtijevati, a nerazmjerno visoku ugovornu kaznu sud može na zahtjev dužnika sniziti.
| Obilježje | Kapara | Odustatnina | Ugovorna kazna |
|---|---|---|---|
| Kada se daje | daje se pri sklapanju ugovora | obećava se, daje se pri odustanku | obećava se za slučaj povrede obveze |
| Daje li pravo na odustanak | ne, osim ako je izrijekom ugovorena kao odustatnina | da, to joj je i svrha | ne |
| Značaj krivnje | prava ima samo strana koja nije odgovorna za neispunjenje | nije bitna | dužnik ne odgovara ako je uzrok izvan njegove odgovornosti |
| Novčane obveze | moguća | moguća | ne može se ugovoriti |
Praktične napomene
- Ugovorite izrijekom o čemu je riječ - iznos koji nije nazvan kaparom nije kapara, a kapara bez izričito ugovorenog prava na odustanak ne daje pravo na odustanak.
- Ako želite mogućnost predomišljanja, ugovorite odustatninu - ili kaparu s izričitom klauzulom da se smatra odustatninom.
- Držite kaparu u razumnom omjeru prema cijeni - prekomjernu kaparu sud može sniziti, pa gubi svoju svrhu.
- Uredite i rok i način povrata - ugovor bi trebao odrediti u kojem se roku i na koji račun kapara vraća ako do prijenosa vlasništva ne dođe.
Razlika između ova tri instituta u pravilu se svede na jednu rečenicu u ugovoru, a o njoj ovisi hoće li uplaćeni iznos biti izgubljen, vraćen ili vraćen dvostruko. Naš ured stoji na raspolaganju za sastavljanje i pregled predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine, za procjenu vašeg položaja ako je ugovor već sklopljen te za zastupanje u sporu o povratu kapare ili naknadi štete.